The 2018 Savills China Office Market Report released

Published on 2019-04-04

Working Harder, Working Smarter

The China office market continues to change — we have been talking about oversupply, decentralisation, urban redevelopment, and the rise of co-working over the past three years. In 2018, we saw co-working extend to traditional office buildings. We also talked about building economy, strong demand from the information technology industry, and property technology, as well as the importance of sustainability and wellness. However, these mainstream market characteristics are not applicable to all cities. For these different markets, we will dig out reasons why, and forecast where the markets will go from here.

中国写字楼市场正持续发展和演变。第一太平戴维斯于近日发布2018年中国写字楼市场报告,以市场需求端为聚焦,同时研判了市场基本面和未来趋势,并对表现抢眼或处于转折点的热门市场进行了重点剖析。

重点增长行业:金融继续占主力,IT和联合办公齐发力

金融业仍是甲级写字楼最主要的租户类别,在四座一线城市的平均占比高达34%。近年,新兴金融科技和P2P公司面临监管压力攀升,令需求端的不确定性因素增加。但随着中国加快推进金融业改革和对外开放,推动资管行业专业化,金融业对办公空间的需求预期也将有所回升。

IT行业占比国内GDP的3.9%,但在过去三年中始终保持两位数增长。行业发展有望为北京中关村、上海张江、武汉光谷等IT聚集区域带来需求动力。

上海和北京是目前国内最大的联合办公市场,2018年门店数量占比分别达到33%和32%。而伴随联合办公逐步进入洗牌与整合,市场热议的焦点已从新店开张转为对市场健康发展的担忧。鉴于联合办公长期融资负债与短期营业收益的经营模式,如何提高出租率、如何在市场经济低迷时盈利成为了运营商关注的重点。

Explosive Growth Of China’s Co-Working Supply / 国内联合办公市场的爆发式供应增长

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来源:各品牌公司官网,第一太平戴维斯研究部 *数据基于20个国际和国内联合办公品牌

上升市场:大湾区规划提振广深市场,成都高科技产业发展抢眼
自2017年政府宣布设立粤港澳大湾区以来,区内经济和城市基础设施的发展显著提速。2019年2月,中央出台《粤港澳大湾区发展规划纲要》。在总体规划的提振下,国内外投资者加大对房地产的投资。此外,广深两地的办公和生活成本低于同为一线城市的北京和上海,这也是吸引公司落户的一大重要因素。强劲需求带动2018年广深两地市场空置率同比分别下跌4.3个百分点和0.7个百分点。

作为中国西部三大国家中心城市之一,成都拥有强大的现代服务产业,其中金融服务业和高科技产业发展尤为出众。高新技术产业亦迅速崛起,成为甲级写字楼的重要租户之一,存量占比自2013年的4%增长至2018年的16%。联合办公是成都写字楼吸纳的另一大“新动力”。除本土运营商的扩张,许多国内运营商更是将成都作为拓展二线城市业务的第一站。

Grade A Office Rental & Vacancy Movements / 甲级写字楼租金和空置率变化

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来源:第一太平戴维斯研究部,注:租金涨幅基于租金指数

房地产科技对物业管理行业提出新要求
科技正在改变着人们的日常生活,房地产与科技的结合也已将中国房地产市场推入一个新纪元。人脸识别、 智能照明、 空气质量监测、无人机安保和无人保洁等高新技术的应用,将进一步节约成本和资源;定制移动应用将促进租户、管理人员与供应商之间的高效沟通;建筑信息模型(BIM)的运用也有助优化物业管理水平。

在对重点城市的标杆写字楼项目进行租金和物业管理费追踪后,我们发现,上海和北京等城市甲级写字楼的物业管理费增长快于租金。一些项目即使租金有所下调,其物业管理费仍只涨不跌。随着市场竞争加剧,尤其是当下联合办公一同参与争夺战,提升物业管理品质是助力办公楼宇脱颖而出的一大法宝。

新形势下,业主和租户该如何应对?
中国写字楼市场仍面临诸多挑战,面对新经济产业需求的崛起,及时调整策略才是生存之道。

传统写字楼业主应当对租户进行资质评级,多元化租户配比,降低金融行业风险的影响,以维持长期稳定运营。另一方面,联合办公对业主而言是机遇,但风险犹在,即意味着更高的租户流动率和更为复杂的租户结构,切不可盲目“跟风”。在市场倾向租户方的城市,企业应抓住契机,以较低或至少同等成本将办公场所升级至性价比更高的新楼宇。面对诸多选择,租户可考虑聘请专业代理机构,以获得最适合、性价比最高的租赁方案。